SCI, l’option à l’impôt société c’est maintenant.

En effet, les associés titulaires de parts de sociétés civiles immobilières transparentes, ont jusqu’au 31 mars 2016 pour opter à l’impôt société au nom de la SCI à compter du 01 janvier 2016.

Les personnes physiques qui détiennent des titres de SCI Transparentes peuvent avoir une sanction fiscale lourde car les associés sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui peut conduire dans bien des cas à une fiscalité de 56.5 % des revenus perçus ou pas perçus. Il s’agit donc d’une fiscalité lourde pour ne pas dire insupportable lorsque la SCI doit rembourser un emprunt et que par conséquent, les bénéfices déclarables au nom des associés, personnes physiques, ne sont pas distribuables financièrement. Cette taxation provient que les immeubles appartenant à la SCI transparente fiscalement, ne peuvent pas bénéficier sur un plan fiscal d’un amortissement et par conséquent, le bénéfice à déclarer par les personnes physiques correspond, pour simplifier, aux loyers encaissés desquels on déduit les frais financiers et la taxe foncière.

Plusieurs solutions peuvent êtres envisagées à savoir :

-          Faire l’acquisition d’un immeuble vétuste et se lancer dans des travaux de réhabilitation.

-          Faire racheter les titres de la SCI par une société elle-même soumise à l’impôt société.

-          Opter à l’IS dans la société civile immobilière ce qui permettra à la SCI d’amortir l’immeuble.

Attention cette dernière solution présente des avantages et inconvénients.

Inconvénients : Option irréversible et donc le régime des plus-values des particuliers qui permet d’exonérer les plus values (à partir de la 22^ème année et de la 30^ème année pour la CSG CRDS) ne pourra plus s’appliquer dans le temps. Les plus values seront donc taxées à l’impôt sur les sociétés.

Avantages : La taxation entre les mains des personnes physiques associées s’arrête immédiatement et donc plus de revenus fonciers. Les revenus taxables sont donc moins importants et donc pour certains contribuables un texte prévoit que l’ISF plus l’impôt sur le revenu ne peut dépasser 75 ù des revenus du foyer fiscal (ex : des retraités ayant des pensions modestes mais des revenus fonciers importants)

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